Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага

Перепланировка квартиры – задача, требующая как трудоемких работ, так и определенных знаний в области законодательства. Владельцу надо четко понимать, какие работы имеет право производить, а какие – нет, и обязательно оформлять их документально. Однако некоторые решаются на такой шаг без согласования, но даже в этом случае еще не поздно выйти на правильный путь – любые произведенные изменения следует узаконить.

Таким образом, как отличается согласование от узаконивания? Согласование должно проводиться до начала перепланировки, а узаконивание – уже после ее фактической реализации. Часто владельцы квартир перед капитальным ремонтом не задумываются о последствиях и отсутствии необходимости документирования всех планируемых изменений.

Изменения, не согласованные с органами, ответственными за архитектуру и строительство, могут вызвать ослабление несущих конструкций и серьезные проблемы при желании продать квартиру, что отразится не только на возможности получения ипотеки, но и на цене. Требуется время и денежные затраты на оформление документов – процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике – около четырех.

Однако не только продажа квартиры может стать затруднительной. Сложности могут возникнуть также при различных операциях с недвижимостью, для коих необходимо проверить соответствие ее плану БТИ, например, при оформлении договора дарения или передаче в наследство. Обнаружение незаконного изменения планировки квартиры инспекцией может привести к требованию немедленного узаконивания работ. Перед тем как проводить перепланировку, владельцу необходимо озаботиться соблюдением закона и правил проведения работ.

Первый шаг - определить, какие перепланировки были выполнены.

Если квартира была подвергнута несанкционированной перепланировке, нужно выяснить, какие изменения были выполнены. Для проверки рекомендуется пригласить специалиста из компании, которая специализируется на легализации перепланировок. Технический паспорт квартиры или план и экспликация являются необходимыми документами для проведения оценки. Это позволит сравнить текущее состояние помещения с тем, которое указано в официальных документах. Красной линией обозначаются визуально обнаруженные изменения в помещении.

Если у собственника нет плана БТИ, то может потребоваться архивная копия.

Некоторые изменения нельзя узаконить. Существует перечень работ, которые запрещены в жилых помещениях, выполнение которых не позволит легализовать перепланировку. Для восстановления правомерности нужно вернуть помещение к исходному состоянию за свой счет и оплатить штраф. Некоторые примеры нарушений: расширение ванной комнаты за счет жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и т. д.

Несколько изменений можно утвердить в заявительном порядке без проектирования, но это нежилые помещения, перемещение мойки и плиты на кухне или перенос сантехнических приборов в пределах одного помещения, установка легких перегородок и устранение проемов в несущих стенах.

После того, как была собрана и проанализирована вся информация, делается вывод о легальности выполненных изменений. Если выполненные изменения соответствуют всем требованиям законодательства, можно продолжать процесс легализации на следующем этапе.

Перепланировка жилых помещений является распространенной практикой. Однако, даже незначительные изменения, как например, перенос газовой плиты или демонтаж подоконников, могут требовать согласования. В некоторых случаях, для затронутых конструкций, необходимо получить техническое заключение.

Особенно это актуально для сложных перестроек, таких как перенос ванной комнаты, устройство тяжелых перегородок и проемов в несущих стенах, а также изменение конструкции полов. Точный перечень требований можно найти в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы № 840-ПП от 26 декабря 2012 года.

Получить техническое заключение возможно лишь после проверки состояния конструкций и допустимости ранее выполненных работ. В случае, если затронуты несущие стены или перекрытия, выдача данного заключения может осуществляться проектными организациями, обладающими необходимым допуском СРО. Для этого владельцу необходимо связаться с выбранной компанией и заказать выезд специалиста на объект, который сделает замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Дополнительным преимуществом для клиента является возможность переложить ответственность за точность измерений на проектную организацию. Обычно на подготовку технического заключения уходит около семи дней, а стоимость документа составляет около 25 000 рублей.

Существует ряд случаев, когда получение технического заключения требует более тщательной подготовки. В тех случаях, когда задействованы несущие конструкции, право на выдачу заключения имеет только автор проекта дома. Если же такая организация уже не существует, необходимо обратиться в замещающую ее проектную организацию. В Москве это ГБУ «Экспертный Центр».

Важный этап в узаконении перепланировки квартиры – подача документов в соответствующую жилищную инспекцию через МФЦ. В массивный пакет документов обязательно входят:

• техническое заключение,
• технический паспорт/план и экспликация квартиры до перепланировки,
• правоустанавливающие документы,
• выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Если был перенесен газопровод, потребуется дополнительно предоставить справку АО "Мосгаз" об оптимальности подключения.

После аккуратного подготовления документов, жилищная инспекция на протяжении двух-трех недель проводит осмотр квартиры на соответствие заявленному техническому заключению. Важно, чтобы обмеры проводила компания, которая составляла техническое заключение. Также при проведении осмотра инспектор составляет акт об административном правонарушении, т.к. самовольная перепланировка является именно таким нарушением. Стоимость штрафа составляет около 2500 рублей. Следующим этапом является получение квитанции об оплате за штраф. Собственник квартиры может оплатить ее по телефону, либо, направив мессенджеру фотографию квитанции или отправив ее по электронной почте, оповестить инспектора.

После этого жилищная инспекция рассматривает и принимает решение об узаконении перепланировки на основании предоставленного технического заключения. Если перепланировка не соответствует законодательству, собственник получит отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве. В противном случае, инспектор позвонит ему и сообщит о необходимости подписать акт. Это означает, что владелец квартиры должен забрать документ в жилищной инспекции, подписать его в компании, которая составляла техническое заключение, и вернуть в жилищную инспекцию на подпись. Весь процесс займет от 2 до 4 месяцев, в случае же, если в перепланировке была затронута несущая конструкция, он может растянуться на полгода.

Завершающим этапом законного изменения планировки жилого помещения является подготовка нового плана БТИ. После того, как собственник квартиры получает подтверждение о завершении переустройства, он обращается в БТИ за новым планом, в котором отображаются все внесенные изменения.

В случае, если старый план БТИ с красными линиями отсутствует, требуется вызвать специалиста для проведения замеров. Процесс обойдется примерно в 10 000 рублей и займет не менее трех недель. Если у собственника квартиры имеется указанный план БТИ, то получение нового упрощается: не требуется вызов специалиста для замеров, владельцу квартиры просто выдается новый план БТИ, на котором красные линии будут отображены черным цветом.

Оформление нового плана будет стоить примерно 2000 рублей, а займет около недели.

Практика показывает, что самостоятельное узаконивание изменения планировки - трудоемкий и долгий процесс, а его стоимость может значительно увеличиться из-за незнания законодательства и процедуры согласования документов.

Фото: freepik.com