Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована

Неумелые спекулянты считают, что они абсолютно вправе делать свои фантазии в отношении жилой и коммерческой недвижимости. Они глубоко ошибаются. Хотя, конечно, изменения планировки помещений могут быть проведены после убеждения уполномоченных органов в безопасности этих работ. Конечно, можно провести перестройку внутри помещения, но как только коснется общих конструкций здания, это может оказать негативное воздействие на устойчивость всего здания. Хотя закон запрещает изменять планировку без предварительного согласования, владельцы недвижимости, которые пропустили этот момент по какой-то причине, все еще могут легализовать даже такие будоражащие сердца принадлежности, как незаконный ремонт. И все же, несмотря на это, собственнику придется понести все последствия нарушения закона.

В нашей статье мы расскажем вам, какие риски связаны с незаконной перепланировкой, а также о правильных шагах, необходимых для ее легализации и о том, в каких случаях это возможно.

Штрафы и наказания за незаконную перепланировку

Для начала необходимо разобраться, что такое перепланировка и когда она является незаконной. Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, которое может заключаться, например, в переносе кухни или создании кухонной ниши, установке новых дверных или оконных проемов (или изменении формы существующих), сносе ненесущих перегородок, постройке новых или расширении существующих помещений, увеличении площади туалета или ванной комнаты за счёт площади коридора и т.д. Все изменения фиксируются в техническом паспорте, а именно, в плане БТИ.

Однако, если эти работы проведены без официального разрешения от государственных органов, то перепланировка считается нелегальной и нужно заботиться о её узаконивании.

Не все знают последствия незаконной перепланировки, что является настораживающим фактом. Однако, незнание закона не снимает ответственности с собственника за нелегальную перепланировку жилья или нежилых помещений, в том числе, находящихся в многоквартирных домах.

Штраф за незаконную перепланировку зависит от владельца жилья: физическое лицо должно заплатить от 2000 до 2500 рублей, должностное лицо – от 4000 до 5000 рублей, а юридическое – от 40000 до 50000 рублей. Оплатить штраф за нелегальную перепланировку жилья или нежилой недвижимости нужно в течение 60 дней. Если требование не выполняется, дело передаётся в суд. Кроме того, собственнику помещений могут быть назначены дополнительные меры наказания – удвоенная сумма штрафа, арест на срок до 15 суток или обязательные работы (до 50 часов).

Это еще не все неприятности, которые ждут тех, кто не придал значения нормам закона. Когда жилищная инспекция узнает об изменении, собственнику придется узаконить работы по требованию уполномоченных инстанций. Если же это невозможно, помещению нужно будет вернуть тот вид, который зафиксирован в актуальном плане БТИ. В случае с самовольной перепланировкой в нежилом помещении события будут развиваться по такому же сценарию.

Жилищная инспекция устанавливает сроки, в которые собственник должен выполнить предписания, будь то узаконивание перепланировки или удаление незаконного ремонта. Если отведенное время закончится, а требование жилинспекции так и не будет выполнено, дело передадут в суд. А в этом случае хозяина помещения ждут новые расходы в виде судебной неустойки за каждый день просрочки. Размер такой неустойки определяется индивидуально. Кроме того, на период, пока судебное предписание не будет исполнено, собственнику недвижимости могут ограничить выезд за границу.

В редких случаях самовольная перепланировка может привести к изъятию недвижимости и ее продаже на торгах. Часть вырученных денег пойдет на устранение нарушений, а оставшуюся сумму отдадут хозяину.

В любом случае, нужно понимать, что нелегальная перепланировка может сказаться на безопасности обитателей дома. В России уже были случаи обрушений подъездов и секций домов из-за несанкционированных перепланировок. Даже если перепланировка не повлияла на устойчивость здания и его элементов, не стоит рассчитывать на то, что нарушения не будут обнаружены. Жилищная инспекция может проверить помещение по сигналу бдительных соседей. Кроме того, незаконную перепланировку нужно узаконить в случае, если вы хотите продать или заложить свое жилье.

В случае, если незаконная перепланировка уже выполнена, возникает вопрос о том, можно ли узаконить ее. В данном случае важно понимать, что согласно нормам и правилам, ремонт разрешат узаконить только при условии, что изменения не представляют угрозы для устойчивости здания и соответствуют нормам. Если выполненная перепланировка не является запрещенной, то стоит ориентироваться на постановление Правительства Москвы № 508-ПП.

Для узаконивания перепланировки первым шагом является оплата штрафа за незаконную перепланировку. Затем необходимо правильно подготовить документы. Владельцу помещения потребуется заказать техническое заключение о безопасности и допустимости работ в специализированном бюро с членством в СРО. Стоимость такого заключения в Москве составляет около 20 000–25 000 рублей. Кроме того, понадобится техпаспорт помещений с планом, как архивным, до изменений, так и актуальным, с красными линиями. Если помещение находится в новостройке и еще не проходило техинвентаризацию, то потребуется услуга проведения техинвентаризации, стоимость которой примерно 10 000 рублей.

Если перепланировка затронула несущие стены, то узаконивание перепланировки должно проходить при участии автора проекта дома. Стоимость экспертного заключения организации, разработавшей проект здания, составляет около 120 000 рублей. Если автор проекта неизвестен, то можно обратиться к другой организации, к которой перешли его полномочия, например, в ГБУ «Экспертный центр» в Москве.

Также, если недвижимость принадлежит сразу нескольким собственникам или находится в соцнайме, необходимо получить подтверждение согласия на перепланировку от всех собственников или нанимателей помещений. Необходимо также представить в жилищную инспекцию свидетельство о собственности и/или выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Все необходимые документы вместе с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке подаются в уполномоченный орган, например, в Мосжилинспекцию через сайт mos.ru. Рассмотрение заявления обычно занимает не более 45 дней. В процессе инспектор осмотрит квартиру и выдаст штраф за незаконную перепланировку. Если решение о перепланировке окажется положительным, владельцу выдадут акт, подписанный уполномоченным должностным лицом МЖИ. Оформление перепланировки может занять не менее шести месяцев, но опытные проектные организации готовы заключить договор и оформить перепланировку за три–четыре месяца за оплату от 70 000 рублей.

Собственники недвижимости, столкнувшиеся с необходимостью узаконить незаконную перепланировку, часто пытаются справиться с этой задачей самостоятельно. Однако вместо этого можно обратиться к профессионалам. Опытные проектные организации готовы взять на себя все хлопоты по согласованию и оформлению перепланировки за несколько месяцев.

Фото: freepik.com